10 Yıllık Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır? Meşhur 1+10+1 Yıl Tahliye Hesabı Nasıl Yapılır?
GAYRİMENKUL VE KİRA HUKUKU
2 min read
Kira sözleşmelerinde tarafların haklarının ne zaman sona ereceğini kestirmek uygulamada oldukça zordur. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, ev sahibinin hiçbir gerekçe göstermeden mülkünü geri almak istemesi tüm süreci kilitleyebilirdi. Ancak Türk Borçlar Kanunu, mülkiyet hakkı ile barınma güvencesi arasındaki dengeyi korumak adına tam bir serbestlik yerine belirli bir zaman mekanizması getirmiştir. Bu yasal süreç, sözleşme feshi aşamasında olan malikler için en önemli yol haritasıdır. İşte gerekçesiz tahliye için aranan 10 yıllık uzama süresinin yasal hesaplama usulü:
1. 10 Yıllık Uzama Süresi Ne Zaman Başlar?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık tahliye hakkının doğması için öncelikle ilk sözleşme süresinin (örneğin 1 yıllık kontrat süresinin) tamamen bitmesi gerekir. Kanundaki hesaplamaya göre bu ilk yıl, "sözleşme yılı" olarak kabul edilir ve 10 yıllık uzama süresi ancak bu ilk yıl bittikten sonraki yenileme döneminde işlemeye başlar.
2. Meşhur 1+10+1 Yıl Formülü Nasıl Hesaplanır?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre tahliye davası açabilmek için formül $1+10+1$ şeklinde uygulanır. İlk 1 yıl sözleşme süresi, ardından gelen 10 yıl yasal uzama süresidir; bu sürelerin tamamlanmasının ardından girilen yasal bildirim yılı (+1) içinde ihtar çekilir ve o dönemin sonunda tahliye davası açılabilir.
3. Ev Sahibinin İhtar Çekmesi İçin Son Tarih Nedir?
10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra, ev sahibinin sözleşmeyi gerekçesiz feshedebilmesi için yeni dönemin sonundan en az üç ay önce kiracıya ihtarname tebliğ ettirmesi şarttır. Örneğin kontratın yenilenme tarihi 1 Ocak ise, bu ihtarın en geç 1 Ekim tarihinde kiracının eline ulaşmış olması yasal bir zorunluluktur.
4. Yasal Süreler İçinde İhtar Çekilmezse Ne Olur?
Eğer yasal uzama sürelerinin bitiminde, dönem sonundan en az üç ay önce ihtarname kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemişse, ev sahibi o yıl için gerekçesiz tahliye davası açma hakkını kaybeder. Sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzar ve ev sahibi bir sonraki dönem sonunu beklemek zorunda kalır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
10 yıllık süre dolmadan ev sahibi "ihtiyacım var" diyerek kiracıyı çıkarabilir mi? Evet, çıkarabilir. 10 yıllık sürenin dolması, ev sahibinin "hiçbir gerekçe göstermeden" tahliye yapabilmesi içindir. Eğer ev sahibinin gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı varsa, 10 yılın dolmasını beklemeden de tahliye davası açabilir.
Her yıl yeni bir kontrat yapmak 10 yıllık tahliye süresini nasıl etkiler? Tarafların eski kontrat devam ederken bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmaları, geçmişteki tüm süreleri sıfırlar. Yargıtay kararlarına göre her yeni yenileme sözleşmesi, 10 yıllık uzama süresini baştan başlatır ve tahliye tarihini ileriye öteler.
Açılacak olan 10 yıllık tahliye davasında arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?
Evet, zorunludur. Kira hukukundan doğan tahliye uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması yasal bir dava şartıdır. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.