5 Yıllık Kiracının Kirası Çevredeki Emsallere Göre Nasıl Artırılır? Kira Tespit Davası Şartları
GAYRİMENKUL VE KİRA HUKUKU
2 min read
Piyasa rayiçlerinin hızla değiştiği dönemlerde kira bedellerini adil bir seviyede tutmak uygulamada oldukça zordur. Ev sahibinin fahiş artış talepleri ile kiracının yasal endeks sınırına sığınması, tarafların uzlaşamamasıyla tüm süreci kilitleyebilirdi. Ancak Türk Borçlar Kanunu, mülkiyet hakkı ile sözleşmeye bağlılık arasındaki dengeyi korumak adına 5 yılı deviren ilişkiler için özel bir değerleme mekanizması getirmiştir. Bu yasal süreç, uzun süreli kontratlarda kira bedelini güncelleyecek taraflar için en önemli yol haritasıdır. İşte 5 yıllık kira tespit davasının yasal işleyişi:
1. 5 Yılı Dolan Sözleşmelerde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
TBK 344/3 maddesi uyarınca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönem kirası hakim tarafından belirlenir. Hakim bu belirlemeyi yaparken tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını, kiralananın güncel durumunu ve çevredeki emsal kira bedellerini göz önünde bulundurur. Bu döneme hukukta "hak ve nesafet dönemi" denir ve artık yasal TÜFE üst sınırı ile bağlı kalınmaz.
2. Mahkeme Aşamasında "Hakkaniyet İndirimi" Nedir ve Nasıl Uygulanır?
Bilirkişi heyeti mülkün boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği rayiç bedeli tespit ettikten sonra, hakim bu rakam üzerinden kiracı lehine bir indirim yapar. Yargıtay uygulamalarında bu hakkaniyet indirimi genellikle %5 ile %20 arasında değişmektedir. Amaç, eski ve düzenli ödeme yapan kiracıyı tamamen piyasa şartlarına ezdirmemek ve makul bir orta yol bulmaktır.
3. Kira Tespit Davası Açabilmek İçin İhtar Çekmek Şart mıdır?
Eğer kira sözleşmesinde yeni dönemde kiranın artırılacağına dair belirsiz de olsa herhangi bir madde (artış şartı) varsa, ev sahibinin dava açmadan önce ihtar çekme zorunluluğu yoktur; yeni dönem içinde her zaman dava açabilir. Sözleşmede hiçbir artış maddesi yoksa, yeni dönemin başından itibaren geçerli bir tespit kararı alabilmek için dönem başlangıcından en az bir ay önce ihtarname tebliğ ettirilmiş olması yasal şarttır.
4. Mahkemenin Belirlediği Kira Farkları Geriye Dönük Olarak Nasıl Tahsil Edilir?
Kira tespit davaları ortalama 2-3 yıl sürebilmektedir; dava kesinleştikten sonra ev sahibi geriye dönük oluşan tüm kira farklarını hesaplayarak kiracıya icra takibi başlatabilir. Örneğin mahkeme kirayı dava tarihi olan 2023 yılı için artırmışsa, aradan geçen yılların tüm farkları tek bir icra dosyasında birleştirilerek talep edilir. Bu fark alacaklarının tahsili için mahkeme kararının kesinleşmiş olması usul hukuku açısından şarttır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespiti davalarında emlak ilan sitelerindeki fiyatlar delil sayılır mı? Bölge Adliye Mahkemelerinin son kararlarına göre, ilan sitelerinde yazan fiyatlar sadece birer "icap" (teklif) niteliğinde olup kesinleşmiş sözleşme olmadıkları için doğrudan emsal olarak kabul edilmemektedir. Bilirkişiler gerçek ve onaylı kontratları baz alır.
Kira tespit davası devam ederken kiracının yaptığı fazla ödemeler kararı etkiler mi? Kira tespit davaları kamu düzenine ilişkindir ve reddedilemez niteliktedir. Kiracı yargılama sırasında dava dilekçesinde istenen paradan daha fazlasını kendi rızasıyla ödemiş olsa bile, mahkeme yasal incelemesini tamamlayıp resmi kararını vermek zorundadır.
Kiracının eve kendi parasıyla yaptığı masraflar tespitte dikkate alınır mı? Evet, alınır. Kiracının taşınmaza kalıcı olarak yaptığı iyileştirmeler, lüks masraflar veya mülkün değerini artıran tadilatlar, bilirkişi raporu ve hakim tarafından kira bedelinde ekstra bir indirim sebebi olarak hesaba dahil edilmelidir.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.