Bir Yılda İki Kere Kirayı Geciktirene Tahliye Davası: İki Haklı İhtar Şartları Nelerdir?
GAYRİMENKUL VE KİRA HUKUKU
2 min read
Kira ödemelerinin her ay düzenli bir takvime bağlanmasında tarafların disiplin sağlaması uygulamada oldukça zordur. Kiracının kirayı sürekli birkaç gün veya hafta geciktirerek ev sahibini mağdur etmesi, ödemelerin ucu açık hale gelmesiyle tüm süreci kilitleyebilirdi. Ancak Türk Borçlar Kanunu, mülk sahibinin nakit akışını ve mağduriyetini korumak adına kirayı geciktirmeyi alışkanlık edinenlere karşı özel bir tahliye mekanizması getirmiştir. Bu yasal süreç, kirasını düzenli alamayan malikler için en önemli yol haritasıdır. İşte iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının yasal şartları:
1. "İki Haklı İhtar" Koşulu Nasıl Oluşur?
Bir kira cari yılı (kontrat dönemi) içinde, kiracının iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödememesi ve bu aylar için kendisine iki ayrı yasal ihtar çekilmiş olması gerekir. İhtarların haklı sayılabilmesi için kiracının, ihtarın kendisine tebliğ edildiği tarihten sonra ödeme yapmış olması şarttır. Eğer ihtar kiracının eline ulaşmadan önce bankaya para yatmışsa, o ihtar yasal olarak "haklı ihtar" vasfını kazanamaz.
2. Çekilecek İhtarnamelerin İçeriğinde Neler Yazmalıdır?
Gönderilecek yazılı ihtarda (veya icra ödeme emrinde) ödenmeyen kiranın hangi aya ait olduğu, net miktarı ve bu paranın ödenmesi talebi açıkça yer almalıdır. Şekil şartlarına uymayan, ucu açık veya muğlak ifadeler içeren ihtarlar mahkeme aşamasında geçersiz sayılır. Bu nedenle her ihtarın resmi nitelik taşıması ve tebliğ edildiği tarihin net olarak belgelenmesi yasal bir zorunluluktur.
3. İcra Takipleri de "İhtar" Yerine Geçer mi?
Evet, ev sahibinin ödenmeyen kiralar için başlattığı Örnek 13 icra takipleri de yasal olarak birer ihtarname yerine geçer. Örneğin Ocak ayı için icra takibi yaptınız ve kiracı tebliğden sonra ödedi; bu birinci haklı ihtardır. Mart ayı için bir takip daha yaptınız ve yine tebliğden sonra ödedi; bu da ikinci haklı ihtardır. Bu iki takip, ihtar koşulunu tam anlamıyla sağlar.
4. İki Haklı İhtar Tamamlandıktan Sonra Dava Ne Zaman Açılır?
Ev sahibi, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarı usulüne uygun şekilde tebliğ ettirdikten sonra, o kira yılının (sözleşme süresinin) bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılırsa ev sahibinin o döneme ait dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar. Sürecin Sulh Hukuk Mahkemesinde yürütülmesi yasal bir gerekliliktir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Süresiz sözleşmelerde veya kiranın yıllık öndendiği hallerde iki haklı ihtar oluşur mu? Hayır, oluşmaz. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemelerinin yerleşik kararlarına göre, süresiz kira sözleşmelerinde ve kira parasının yıldan yıla tek seferde ödenmesi gereken durumlarda "iki haklı ihtar" maddesine dayanarak tahliye davası açılamaz.
Birikmiş kira borcu ay ay bölünerek birden fazla ihtar çekilebilir mi? Hayır, bu durum hakkın kötüye kullanımı sayılır. Muaccel hale gelmiş (günü geçmiş) olan birikmiş kira alacaklarının tek bir ihtarla istenmesi gerekir; ev sahibi bu borcu kasıtlı olarak aylara bölüp peş peşe ihtar çekerek iki haklı ihtar koşulu yaratamaz.
İki haklı ihtar davasında müşterek (birden fazla) ev sahiplerinin durumu nedir? Eğer taşınmaz tapuda birden fazla kişiye aitse veya mirasçılar varsa, ihtarnamenin tüm ortaklar tarafından birlikte çekilmesi ve tahliye davasının da mecburi dava arkadaşlığı gereği tüm paydaşlarca birlikte açılması yasal bir zorunluluktur.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.