"Enflasyon Çok Yükseldi" Diyerek 5 Yıl Dolmadan Kira Uyarlama Davası Açılabilir mi?
GAYRİMENKUL VE KİRA HUKUKU
2 min read
Olağanüstü ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde uzun vadeli sözleşmelerin dengesini korumak uygulamada oldukça zordur. Paranın satın alma gücünün değişmesi üzerine ev sahibinin "bu kira çok düşük kaldı" diyerek hemen mahkemeye koşması tüm süreci kilitleyebilirdi. Ancak Türk Borçlar Kanunu, sözleşmeye bağlılık ve dürüstlük kuralları arasındaki dengeyi korumak adına "Aşırı İfa Güçlüğü" denilen genel bir uyarlama mekanizması getirmiştir. Bu yasal süreç, beklenmeyen ekonomik krizlerle karşılaşan taraflar için en önemli yol haritasıdır. İşte 5 yıl dolmadan açılmak istenen uyarlama davalarının yasal sınırları:
1. Kira Hukukunda "Uyarlama Davası" (TBK 138) Hangi Şartlarda Açılabilir?
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi kesinlikle beklenmeyen, borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun (deprem, savaş, pandemi vb.) ortaya çıkması gerekir. Bu olağanüstü durumun, sözleşmedeki mevcut dengeleri dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede bir taraf aleyhine katlanılamaz şekilde değiştirmiş olması şarttır. Kanun bu mekanizmayı mutlak bir mücbir sebep ve çaresizlik hali için saklı tutmaktadır.
2. Sadece "Yüksek Enflasyon" Gerekçe Gösterilerek Uyarlama İstenebilir mi?
Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay'ın son ilke kararlarına göre, piyasadaki olağan veya yüksek enflasyon hareketleri tek başına bir uyarlama davası gerekçesi olarak kabul edilemez. Yasa koyucu, enflasyon karşısında mülkü güncelleme hakkını zaten TBK 344. maddesindeki "5 yıllık kira tespiti" sistemiyle özel olarak düzenlemiştir. Özel hükmün olduğu durumlarda genel uyarlama kurallarına gidilerek kanunun arkasından dolanılamaz.
3. Uyarlama Davasında "Basiretli Tacir" Kuramı Nasıl İşler?
Eğer sözleşmenin taraflarından biri şirket veya ticari işletme sahibi ise (tacir), yasal olarak gelecekteki ekonomik piyasa hareketlerini önceden öngörmek ve basiretli davranmak zorundadır. Yüksek mahkemeler, tacirlerin açtığı uyarlama davalarında enflasyon veya döviz dalgalanmalarını "öngörülemez durum" olarak kabul etmemekte ve bu davaları doğrudan reddetmektedir. Ticari hayatta risk yönetimi tarafların kendi sorumluluğundadır.
4. Uyarlama İsteyen Tarafın Davayı Kaybetmemek İçin Ödemeleri Nasıl Yapması Gerekir?
Uyarlama davası açacak olan borçlu, ya borcunu henüz hiç ifa etmemiş olmalı ya da kiranın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ödemiş olmalıdır. Bankadan kira yatırılırsa açıklama kısmına "fazlaya ilişkin haklarımı saklı tutarak uyarlama talepli ödüyorum" şerhi düşülmelidir. Bu şerh konulmadan sessizce yapılan normal ödemeler, sözleşme şartlarının kabul edildiği anlamına gelir ve davayı sakatlayabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Uyarlama davası sonucunda mahkemenin belirlediği yeni kira hangi tarihten itibaren geçerli olur? Kira tespit davalarının aksine, uyarlama davalarında belirlenen yeni kira bedeli geriye dönük olarak dönem başından itibaren değil, davanın açıldığı tarih itibariyle ileriye dönük olarak geçerlilik kazanır. Yıllık fark üzerinden peşin harç yatırılması zorunluluktur.
Ciro üzerinden (yüzdelik) yapılan kiralamalarda uyarlama davası açılabilir mi? Evet, açılabilir. Örneğin ciro kirasıyla işletilen bir iş yerinin yanına kiracı kasıtlı olarak benzer nitelikte başka bir şube açıp ana dükkanın cirosunu ve ev sahibinin gelirini düşürmüşse, bu durum ev sahibi açısından haklı bir uyarlama davası konusu yapılabilir.
Uyarlama davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak şart mıdır? Kira ilişkisinden doğan uyarlama ve tespit taleplerinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması mutlak dava şartıdır. Hatta uyarlamadan dolayı yapılan bir arabuluculuk görüşmesinin, sonradan tespit davasına da zemin hazırlayabileceğine dair mahkeme kararları mevcuttur.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.