Hisseli Evin Ortaklardan Habersiz Kiraya Verilmesi: Diğer Ev Sahipleri Kiracıyı Çıkarabilir mi?
GAYRİMENKUL VE KİRA HUKUKU
2 min read
Miras kalan veya ortak tapulu taşınmazların yönetiminde tüm paydaşların aynı anda fikir birliğine varması uygulamada oldukça zordur. Ortaklardan birinin diğerlerinden habersiz şekilde mülkü tek başına kiraya vermesi, hak kaybına uğrayan diğer maliklerin tepki göstermesiyle tüm süreci kilitleyebilirdi. Ancak Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu, mülkiyet paydaşlarının hakları ile iyi niyetli kiracının durumu arasındaki dengeyi korumak adına belirli seçimlik haklar getirmiştir. Bu yasal süreç, habersiz kiralama krizleriyle karşı karşıya kalan paydaşlar için en önemli yol haritasıdır. İşte habersiz kiralamalarda diğer ortakların yasal hakları ve izleyebileceği yollar:
1. Paydaşların Onayı Olmadan Yapılan Kira Sözleşmesi Geçerli midir?
Mirasçılardan veya ortaklardan birinin tek başına imzaladığı kira kontratı, sözleşmeyi imzalayan paydaş ile kiracı arasında hukuken geçerlidir. Ancak bu durum, sözleşmede onayı ve imzası bulunmayan diğer paydaşları yasal olarak bağlamaz. Diğer ortaklar için bu kiracı mülkü haksız yere işgal eden bir konumda değerlendirilebilir. Haklarını korumak isteyen diğer hissedarların kanunun kendilerine tanıdığı hakları hızlıca kullanması gerekir.
2. Onayı Olmayan Diğer Ev Sahiplerinin Seçimlik Hakları Nelerdir?
Kiralama işleminden haberi olmayan paydaşların önünde kanunen iki farklı seçimlik yol bulunmaktadır. İsterlerse kiracıya ihtarname gönderip "bizim payımıza düşen kira miktarını doğrudan bizim hesabımıza yatır" diyebilirler, isterlerse de tahliye talep edebilirler. Bu iki hak birbiriyle çeliştiği için paydaşların hangi amaca yöneldiğine baştan karar vermesi şarttır. Hukuki adımlar bu karara göre şekillenecektir.
3. "Kiramı Ver" İhtarnamesi Çekmenin Hukuki Riski Nedir?
Eğer onayı olmayan paydaşlar kiracıya ihtar çekip kendi paylarına düşen kiranın ödenmesini talep ederlerse, Yargıtay bu durumu "sözleşmeye zımni icazet (onay)" olarak kabul eder. Bu ihtardan sonra artık kiracının işgalci olduğunu iddia ederek tahliye davası açılması hukuken mümkün değildir. Kira parasını istemek, mevcut kiracılık ilişkisini geçmişe dönük olarak da kabul etmek anlamına gelmektedir.
4. Habersiz Kiralanan Hisseli Evden Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracının tahliyesini isteyen paydaşlar, Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açarak taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğuyla kiraya verilmediğini, bu nedenle kiracının fuzuli işgalci olduğunu ileri sürebilirler. Mahkeme, usulüne uygun bir kiralama yapılmadığını tespit ederse kiracının tahliyesine karar verir. Ancak bu davanın açılabilmesi için kiracıya önceden kira talep eden bir ihtarname gönderilmemiş olması şarttır. Aksi halde dava usulden reddedilecektir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Hisseli tapuda "pay ve paydaş çoğunluğu" ne anlama gelir?
Hem mülk hisselerinin yarıdan fazlasının (pay) hem de malik kişilerin sayısal çoğunluğunun (paydaş) aynı anda kiralama kararına katılmış olması şartıdır. Sadece birinin sağlanması sözleşmeyi tam anlamıyla korumaya yetmez.
Miras kalan evde tek bir mirasçının kiraya vermesi durumunda ecrimisil istenebilir mi? Evet, istenebilir. Onayı olmayan diğer mirasçılar, mülkü habersiz kiraya veren ortağa veya fuzuli işgalci konumundaki kiracıya karşı geriye dönük işgal tazminatı (ecrimisil) davası açarak haklarını talep edebilirler.
Kiracı hisseli evde tahliye riskini sıfırlamak için sözleşmede nelere dikkat etmelidir? Kiracı, kontrat imzalarken tapu kaydını incelemeli ve mümkünse tüm paydaşların veya pay/paydaş çoğunluğunu temsil eden yetkili kişilerin imzasını kontrata ekletmelidir. Tek bir kişinin imzası her zaman tahliye riski barındırır.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.