Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Hisseleri Nasıl Satılır?
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GAYRIMENKUL HUKUKU
2 min read
Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinin tamamının aynı anda uzlaşması uygulamada oldukça zordur. Binaların yenilenmesi sürecinde tek bir malikin bile imza atmaktan kaçınması tüm projeyi kilitleyebilirdi. Ancak 6306 sayılı Kanun, mülkiyet hakkı ile can güvenliği arasındaki dengeyi korumak adına tam oy birliği yerine belirli bir çoğunluk mekanizması getirmiştir. Bu yasal süreç, sözleşme imzalama aşamasında olan malikler için en önemli yol haritasıdır.
İşte çoğunluk kararına katılmayan azınlık hisselerinin yasal satış süreci:
1. Kentsel Dönüşüm Kararı İçin Hangi Çoğunluk Oranı Aranır?
Riskli yapı olarak tescil edilen binalarda, tahliye ve yıkım sonrasında yapılacak yeni binanın niteliğine, paylaşım esaslarına ve müteahhitlik sözleşmesine karar verme yetkisi arsa payı oranında maliklerin salt çoğunluğuna aittir. Bu salt çoğunluk sağlandıktan sonra alınan karar, anlaşmaya varılan sözleşme şartları ve proje detayları bir tutanakla imza altına alınır.
2. Anlaşmaya Katılmayan Azınlığa Karar Nasıl Bildirilir?
Alınan salt çoğunluk kararına katılmayan veya toplantıya gelmeyen maliklere, kararın içeriğini ve sözleşmeyi imzalamaları gerektiğini bildiren resmi bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarname noter vasıtasıyla çekilir ve azınlıkta kalan maliklere sözleşmeyi imzalamaları için on beş günlük yasal bir süre tanınır. İhtarnamede, bu süre içinde karara katılmamaları halinde hisselerinin bakanlık eliyle satılacağı ihtarı açıkça yer alır.
3. On Beş Günlük Sürede İmza Atılmazsa Satış Nasıl Gerçekleşir?
Verilen yasal süreye rağmen teklifi reddeden veya imza atmayan maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idare tarafından açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Bu satışta rayiç bedel tespiti lisanslı değerleme kuruluşları tarafından yapılır. Satış öncelikle sadece çoğunluk kararını imzalayan diğer kat maliklerine açık olarak gerçekleştirilir.
4. Maliklerden Kimse Satın Almazsa Hisse Kime Geçer?
Açık artırma esnasında anlaşan maliklerden hiçbiri bu payları satın almak istemezse, azınlığın arsa payları tespit edilen rayiç bedeli ödenmek kaydıyla anlaşma şartlarını kabul etmeyi taahhüt eden müteahhit firmaya veya üçüncü şahıslara satılabilir. Böylece projenin durması engellenir ve salt çoğunluğun iradesiyle kentsel dönüşüm imalatı resmi olarak başlatılır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Salt çoğunluk kararı alınırken resmi bir toplantı yapılması şart mıdır?
Karar alma sürecinde tüm maliklerin davet edildiği resmi bir toplantı yapılması ve kararların usulüne uygun şekilde tutanağa bağlanması yasal sürecin iptal edilmemesi adına çok önemlidir. Toplantı davetlerinin ve kararların tebliğlerinin mevzuata uygun yapılması şarttır.
Açık artırmada satılan hissenin parası kime ödenir?
Açık artırma sonucunda hisseyi satın alan kişinin ödediği satış bedeli, doğrudan hissesi satılan kat malikinin banka hesabına yatırılır. Malik bu süreçte mülkünün bedelini nakit olarak almış olur ancak yeni yapılacak binadaki daire hakkını kaybeder.
Azınlık malik çoğunluk kararının iptali için dava açabilir mi?
Evet, açabilir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında açılan yürütmeyi durdurma veya iptal davaları, idari süreçleri doğrudan durdurmaz. Mahkeme tarafından açıkça bir yürütmeyi durdurma kararı verilmediği sürece idare hisse satışı ve yıkım işlemlerine devam eder.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.