Kentsel Dönüşümde Kademeli Tapu Devri Nedir? Malikleri İflas ve Hacizden Nasıl Korur?
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GAYRIMENKUL HUKUKU
2 min read
Kentsel dönüşüm projelerinde en büyük mülkiyet riski, arsa sahiplerinin inşaat sözleşmesi imzalanır imzalanmaz tüm arsa paylarını veya tapularını müteahhit firmaya topluca devretmesidir. Müteahhitler genellikle ruhsat alabilmek, projeye finansman sağlamak veya bankalardan kredi çekebilmek için bu devri şart koşarlar. Ancak bu durum malikleri bütünüyle savunmasız bırakır. Bu tehlikeyi bertaraf eden en güçlü yasal mekanizma, tapuların parça parça devredildiği kademeli tapu devri modelidir.
Bu rehberde, kademeli tapu devrinin çalışma mantığını ve maliklere sağladığı hukuki korumayı inceliyoruz:
1. Kademeli Tapu Devri Sistemi Sözleşmede Nasıl Kurgulanır?
Bu modelde arsa sahipleri tapularını müteahhide peşinen vermezler. Sözleşmeye inşaatın fiziki ilerleme oranlarına paralel bir devir takvimi eklenir. Örneğin; sözleşme imzalandığında veya ruhsat alındığında hiçbir devir yapılmaz. İnşaatın temel ve kaba karkası bittiğinde müteahhidin hak ettiği payın bir kısmı örneğin %20'si, ince işler ve dış cephe tamamlandığında bir kısmı örneğin %30'u devredilir. Kalan son büyük pay ise iskan belgesi alınana kadar maliklerin elinde bloke edilir.
2. Bu Sistem Malikleri Müteahhidin İflasından Nasıl Korur?
Inşaat süreci devam ederken müteahhit firmanın mali yapısı bozulur ve iflas bayrağını çekerse, peşin devir yapılan senaryolarda tüm arsa payları iflas masasına dahil edilir ve malikler mülklerini kaybedebilirler. Ancak kademeli devir uygulandığında, müteahhit sadece şantiyede fiilen tamamladığı ve hak ettiği kadar dairenin tapusunu alabilmiş olur. İnşaatın durduğu seviyede, henüz yapılmamış kısımların tapusu hala maliklerin üzerinde olduğu için mülkiyet hakkı iflastan zarar görmez.
3. Müteahhidin Üçüncü Şahıslara Olan Borçları Arsayı Etkiler mi?
Peşin tapu devirlerinde müteahhit firma aldığı tapuları kendi borçları için bankalara ipotek ettirebilir veya piyasaya olan borçları yüzünden arsanın tamamına haciz gelebilir. Kademeli tapu devrinde ise müteahhit sadece inşaatı bitirdiği oranda mülkiyet kazandığı için, onun şahsi borçları veya icra takipleri kat maliklerinin hala kendi adlarına kayıtlı olan arsa paylarına sirayet edemez, mülke haciz konulamaz.
4. İdareden İzin Alınmadan Müteahhit Payı Satılabilir mi?
Mevzuat uyarınca, kentsel dönüşüm alanlarında yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı ancak inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin resmi iznine istinaden yapılabilir. İdare yerinde tespit yaparak inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın belirli seviyesinde satış yapılabileceğini tapuya bildirir. Sözleşmeye bu yasal kuralın sıkı takibine ilişkin maddeler eklenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Müteahhit "Tapuları almadan bankadan inşaat kredisi çekemiyorum" derse ne yapılmalı?
Müteahhidin kendi kredisi için sizin arsanızı ipotek ettirmesine izin vermek çok büyük bir risktir. Firma finansmanı kendi özsermayesiyle veya bankaya sunacağı başka teminatlarla çözmelidir. Sözleşmeye kesinlikle maliklerin rızası dışında ipotek tesis edilemeyeceği yazılmalıdır.
İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınmadan son tapular devredilmeli mi?
Kesinlikle hayır. Bir inşaatın fiziki olarak bitmesi hukuken bittiği anlamına gelmez. Belediyeden iskan belgesi alınması, sığınak, otopark ve yangın yönetmeliklerine uygunluğin tescilidir. Bu nedenle müteahhit payının son kısmı iskan resmi olarak alınmadan devredilmemelidir.
Kademeli tapu devri inşaatın hızını yavaşlatır mı?
Aksine inşaatın hızını artırır. Müteahhit firma sonraki aşamanın tapusunu alıp nakde çevirebilmek veya satış yapabilmek için şantiyedeki imalatı bir an önce tamamlamak amacıyla daha hızlı ve motive bir şekilde çalışmak durumunda kalır.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.