Kentsel Dönüşümde "Maliyet Artı Kâr" Sözleşmesi Nedir? Malikler İçin Riskleri Nelerdir?
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GAYRIMENKUL HUKUKU
3 min read
Kentsel dönüşüm masasında müteahhitlerin kat maliklerine sıklıkla sunduğu tekliflerden biri şudur: "Piyasa çok değişken, inşaat maliyetlerini tam öngöremiyoruz. Gelin sözleşmeyi 'Maliyet Artı %25 Kâr' şeklinde yapalım; ne masraf çıkarsa üzerine kârımızı ekler, daireleri öyle paylaşırız." İlk bakışta kulağa mantıklı ve dürüstçe gelen bu formül, aslında kat maliklerinin evlerini kaybetmelerine yol açabilecek en büyük finansal tuzaklardan biridir.
Bu rehberde, bu sözleşme türünün barındırdığı tehlikeleri ve mülkünüzü nasıl koruyacağınızı çok kısa ve net sorularla inceliyoruz:
1. "Maliyet Artı Kâr" Sistemi Nasıl Çalışır?
Bu sistemde müteahhit, inşaat süresince yaptığı tüm harcamaları (demir, çimento, işçilik, ruhsat harçları vb.) faturalandırır. İnşaat bittiğinde ortaya çıkan toplam harcama tutarına, sözleşmede anlaşılan kâr oranı (örneğin %25) eklenir. Oluşan bu devasa fatura, paylaşım oranına göre kat maliklerine borç olarak yansıtılır ya da daire paylarından düşülür.
2. Bu Model Malikler İçin Neden Büyük Bir Risk Taşır?
Müteahhidin inşaatı kaça bitireceği tamamen belirsizdir. 10 milyon TL öngörülen bir proje, enflasyon bahane edilerek 25 milyon TL'ye çıkarılabilir ve ucu açık bir borcun altına imza atmış olursunuz. Üstelik müteahhit ne kadar çok harcama yaparsa kendi kâr payı da o kadar büyüyeceğinden, bu sistemde yüklenici firmanın maliyetleri düşürmek gibi bir gayesi kalmaz. İnşaat bitiminde önüne çıkarılan faturayı ödeme gücü olmayan maliklerin daireleri ise müteahhit tarafından adaletsiz oranlarla ellerinden alınabilir.
3. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri Bu Duruma Ne Diyor?
Yüksek mahkemeler, kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedel unsurunun net ve belirlenebilir olması gerektiğini vurgulamaktadır. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin (E. 2023/166) emsal kararında; birim fiyat belirsizliği barındıran, ucu açık maliyet artışlarını tamamen arsa sahibine yükleyen bu tarz sözleşme hükümlerinin malik aleyhine ağır hak kayıpları yarattığı açıkça belirtilmiştir. Müteahhit bir tacirdir ve piyasa risklerini öngörmek zorundadır.
4. Kendimizi Korumak İçin Sözleşmeye Ne Yazmalıyız?
Sözleşme masasında müteahhidin ucu açık maliyet hesaplarını kesinlikle reddetmelisiniz. Sözleşme, hukuk dilinde "Anahtar Teslimi Götürü Bedel" esasına göre kurulmalıdır. Sözleşmeye eklenecek madde aynen şu netlikte olmalıdır: "İş, KDV dahil sabit ............. TL bedelle Anahtar Teslim Usulde Götürü bedelle yapılacaktır. Müteahhit firma, enflasyon, malzeme fiyat artışı veya benzeri hiçbir gerekçeyle kat maliklerinden ek ücret veya daire payı talep edemez."
Önleyici Hukuk Notu
Vika Legal Hukuk Ofisi olarak, kentsel dönüşümde "ucu açık borçlanma" maddelerini önleyici hukuk modelimizle daha imza aşamasında engelliyoruz. Müteahhitlerin önünüze getirdiği taslaklardaki gizli maliyet tuzaklarını ayıklıyor; projenizi net, şeffaf ve sabit bedelli bir hukuki zırha kavuşturarak evinizi güvenceye alıyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Müteahhit "Enflasyon çok arttı, inşaatı bu fiyata bitiremiyorum" diyerek ek para isteyebilir mi?
Eğer sözleşmeniz Anahtar Teslimi Götürü Bedel olarak yapıldıysa, müteahhit enflasyonu bahane ederek tek taraflı fiyat artıramaz. Türk Ticaret Kanunu uyarınca basiretli bir tacir gibi davranmak ve bu riskleri baştan hesaba katmak zorundadır.
"Yarısı Bizden" kampanyası onaylanmazsa maliyetleri biz mi öderiz?
Müteahhitlerin sözleşmelere "Devlet desteği çıkmazsa tüm imalat giderlerini malikler karşılar" maddesi koymasına izin vermeyin. Devlet desteğinin çıkmaması ihtimaline karşı, müteahhidin projeyi hangi finansal alternatifle bitireceği baştan sözleşmede yazmalıdır.
Sabit bedelli sözleşmede müteahhit malzemeden çalar mı?
Bu riski önlemenin yolu, sözleşmenin ekine çok sıkı bir Teknik Şartname koymaktır. Kullanılacak betonun sınıfı (C30/C35 gibi) ve markalar net yazılırsa, sabit bedelli olsa dahi müteahhit o kalitenin altına düşemez; düşerse hukuken ayıplı ifa sorumluğu doğar.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.