Kentsel Dönüşümde Müteahhitin Finansal Durumu Hakkında Dikkat Edilmesi Gerekenler

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GAYRIMENKUL HUKUKU

3 min read

Kentsel dönüşüm sürecinde evinizi teslim edeceğiniz müteahhit firmayı seçerken genellikle sadece size teklif edilen daire sayısına veya paylaşım oranına odaklanırsınız. Ancak Türkiye’deki kentsel dönüşüm mağduriyetlerinin neredeyse tamamı, oranların azlığından değil, müteahhidin inşaatın ortasında finansal gücünün bitmesinden kaynaklanır. Evinizin yarım kalmasını engellemek ve mülkiyetinizi güvenceye almak için, sözleşme imzalamadan önce firmanın mali yapısı hakkında şu 5 kritik hususa mutlaka dikkat etmeniz gerekir:

1. Şirketin Özsermaye Gücü ve Fonlama Yöntemi

Müteahhit firmaların bir kısmı, inşaat maliyetlerini kendi mali varlıklarıyla karşılamak yerine projenin başında kat maliklerinden topladıkları paralarla veya topraktan daire satarak inşaatı fonlamaya çalışır. Ekonomik dalgalanmalarda veya satışların durduğu dönemlerde bu sistem hızla çöker. Bu riski öngörebilmek adına, firmanın son yıla ait resmi bilanço ve gelir tabloları ile şirketin ödenmiş özsermaye tutarını gösteren Ticaret Sicil Gazetesi kayıtları mutlaka incelenmelidir.

2. Aktif İcra Takibi, Borç Stoku ve Haciz Riski

Müteahhit firmanın piyasaya, bankalara veya kamu kurumlarına ciddi borçlarının bulunması, kentsel dönüşüm projesi için en büyük tehditlerden biridir. İnşaat devam ederken firmanın borçları sebebiyle arsa paylarına veya tamamlanacak dairelere haciz gelmesi, projenin tamamen kilitlenmesine yol açar. Maliklerin bu tehlikeden korunması için, şirketin resmi makamlardan alınmış güncel ve temiz "Vergi Borcu Yoktur" ile "SGK Prim Borcu Yoktur" yazılarını sözleşme aşamasında ibraz etmesi şart koşulmalıdır.

3. Banka Kredibilitesi ve Teminat Mektubu Limiti

Bankaların bir inşaat firmasına gayri nakdi kredi, yani teminat mektubu limiti tanıması, o firmanın finansal olarak güvenilir olduğunun bankacılık süzgecinden geçirilmesi anlamına gelir. Bankaların mali risk görüp güvenmediği bir firmaya kat maliklerinin de güvenmemesi gerekir. Bu doğrultuda projenin toplam inşaat maliyetinin en az %10-%15'i oranında, bankadan alınacak kesin ve süresiz bir Banka Teminat Mektubunu sağlayamayan firmalarla yola çıkılmamalıdır.

4. Maliyet Artışlarına Karşı Finansal B Planı

Kentsel dönüşüm projelerinde inşaatların durmasının en sık rastlanan gerekçesi, müteahhitlerin enflasyonu ve malzeme fiyat artışlarını bahane etmesidir. Türk Ticaret Kanunu uyarınca müteahhit basiretli bir tacir gibi davranmak ve piyasadaki maliyet dalgalanmalarını önceden öngörmek zorundadır. Bu nedenle maliyet artış riskini tamamen üstlenebilecek finansal gücü olan firmalar tercih edilmeli ve sözleşme ucu açık hesaplarla değil, mutlak surette "Anahtar Teslimi Götürü Bedel" yani sabit fiyat esasına göre kurulmalıdır.

5. Şirket Ortaklarının Sorumluluk Sınırı ve Şahsi Kefalet

Müteahhit firmalar genellikle Limited veya Anonim şirket statüsündedir. Hukuken bu şirketlerin iflası halinde, ortakların şahsi mal varlığına yani evlerine, arabalarına, diğer şirketlerine dokunulamaz; sorumlulukları sadece şirketteki sermayeleri ile sınırlıdır. İçi boşaltılmış bir şirketle baş başa kalma riskini bertaraf etmek için, müteahhit şirketin ortaklarının da sözleşmeye isimleriyle eklenerek borçlara ve taahhütlere karşı şahsen "Müteselsil Kefil" olarak imza atmaları mutlak bir zorunluluk olarak kurgulanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit firma banka teminat mektubu veremiyorsa ne yapılmalı?

Eğer firma teminat mektubu sunamıyorsa, en güçlü finansal güvence kademeli tapu devri modelidir. Müteahhide tapuları en başta topluca vermek yerine; inşaat kaba seviyeye geldikçe, ince işler bittikçe parça parça devredersiniz ve son daire tapularını İskan alınana kadar elinizde tutarsınız.

Şirket ortaklarının şahsi kefil olması neden bu kadar önemli?

Müteahhit şirket yarın tasfiye edilirse veya iflas bayrağını çekerse hukuken şirketten bir şey tahsil edemezsiniz. Ancak ortaklar sözleşmeye şahsen müteselsil kefil olursa, inşaatı bitirmek için ortakların şahsi mal varlıklarına karşı yasal takip başlatma hakkına sahip olursunuz.

Ticaret odası sicil kaydı firmanın mali gücünü kanıtlar mı?

Hayır. Ticaret odası kaydı sadece şirketin yasal olarak var olduğunu gösterir; şirketin kasasındaki nakit durumunu, borçlarını veya finansal gücünü kanıtlamaz. Bu nedenle banka referans mektupları ve borçsuzluk yazıları istenir.