Kira Sözleşmesi Dolunca Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? Kontrat Kendiliğinden Nasıl Uzar?
GAYRİMENKUL VE KİRA HUKUKU
2 min read
Kira sözleşmelerinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin sınırını çizmek uygulamada oldukça zordur. Özellikle kira ilişkisinin devamı sürecinde taraflardan birinin yasal sorumluluklarını yerine getirmekten kaçınması tüm süreci kilitleyebilirdi. Ancak Türk Borçlar Kanunu, mülkiyet hakkı ile barınma güvencesi arasındaki dengeyi korumak adına kontratların keyfi olarak bitirilmesini engellemiş ve belirli bir yasal uzama mekanizması getirmiştir. Bu yasal süreç, sözleşme yenileme aşamasında olan malikler ve kiracılar için en önemli yol haritasıdır. İşte yasal süresi dolan kontratların kendiliğinden uzama süreci:
1. Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Beni Doğrudan Çıkarabilir mi?
Belirli süreli olarak imzaladığınız kira sözleşmesi konut veya çatılı işyeri niteliğindeyse, kontratın üzerindeki sürenin (örneğin 1 yıl veya 3 yıl) dolmuş olması ev sahibine doğrudan doğruya tahliye hakkı vermez. Yasaya göre ev sahibi, sadece "sözleşme süresi bitti" gerekçesine dayanarak kiracısını evden çıkaramaz.
2. Belirli Süreli Kontratlar Süre Bitiminde Belirsiz Süreliye Dönüşür mü?
Hukukumuzda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin süre bitiminde belirsiz süreli hale geleceğine dair yaygın bir yanlış inanış vardır. Yargıtay’ın yerleşik ilke kararları uyarınca bu tür sözleşmeler süre sonunda belirsiz süreli hale gelmez; kanun gereği aynı şartlarla ve birer yıllık dönemler halinde "belirli süreli" sözleşme olarak uzamaya devam eder.
3. Ev Sahibinin İradesinden Bağımsız Otomatik Uzama Nasıl Gerçekleşir?
Kira sözleşmesinin otomatik olarak uzaması tamamen kanundan doğan bir güvencedir. Eğer kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce ev sahibine yazılı bir fesih bildiriminde bulunmamışsa, ev sahibi uzamayı istemese dahi kontrat yasal olarak bir yıl daha uzamış sayılır. Bu süreçte ev sahibinin sessiz kalması uzamayı engellemez.
4. Ev Sahibi Gerekçe Göstermeden Sözleşmeyi Ne Zaman Bitirebilir?
Ev sahibinin hiçbir haklı neden veya gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilmesinin tek yolu, sözleşmenin on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Kanundaki meşhur $1+10+1$ yıllık hesaplama mekanizması tamamlanmadığı sürece, ev sahibi kanunda yazılı olan haklı sebepler (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü vb.) olmaksızın kontratı tek taraflı feshedemez.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Sözleşmeye konulan "Süre bitince kiracı kayıtsız şartsız çıkacaktır" şartı geçerli midir? Kira hukukunda süreler ve uzama rejimi kamu düzenine ilişkindir. Kanunun kiracıya tanıdığı otomatik uzama hakkını elinden alan bu tür sözleşme maddeleri yasa karşısında geçersiz sayılmaktadır.
Her yıl yeni bir kira sözleşmesi imzalamak otomatik uzama süresini nasıl etkiler? Tarafların ilk kontrattan sonra bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmaları, kanundaki on yıllık uzama süresini tamamen sıfırlar. Yasal süreler artık yapılan en son sözleşmenin bitim tarihinden itibaren yeniden hesaplanır.
Kontrat süresi bittikten sonra sözlü olarak yapılan indirim anlaşmaları güvenli midir? Kira sözleşmelerinde sözlü ihtirazi kayıt veya zımni kabul kavramları kira ilişkisinde sonradan büyük sorunlar yaratmaktadır. Sözlü yapılan indirim anlaşmaları sonrasında bankaya eksik yatırılan cüzi miktarlar (kuruşlar dahi) Yargıtay kararlarına göre temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturabilir; bu nedenle her türlü değişikliğin yazılı yapılması şarttır.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.