Müteahhidin "Göstermelik Noter Sözleşmesi" Talebi Neden Tehlikelidir? (Muvazaa Riski)
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GAYRIMENKUL HUKUKU
3 min read
Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat projelerinde en sık karşılaşılan usulsüzlüklerden biri, tarafların resmi makamlara sundukları sözleşme ile kendi aralarında fiilen uyguladıkları şartların birbirinden farklı olmasıdır. Müteahhitler bazen harçlardan kaçınmak, bazen belediye süreçlerini hızlandırmak, bazen de diğer kat maliklerinden bazı özel imtiyazları gizlemek amacıyla "Noterde formalite icabı bir sözleşme yapalım, asıl şartlarımızı aramızda yazalım" teklifiyle gelirler. Hukuk dilinde "muvazaa" yani göstermelik işlem olarak adlandırılan bu durum, malikler için geri dönüşü olmayan mülkiyet riskleri barındırır.
Bu rehberde, resmi şekil şartına uymayan gizli sözleşmelerin doğuracağı tehlikeleri inceliyoruz:
1. Göstermelik Noter Sözleşmesi Hukuken Geçerli midir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca, tarafların gerçek iradelerini gizlemek amacıyla yaptıkları göstermelik sözleşmeler hukuken geçersizdir. Noterde yapılan resmi sözleşme tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için, aralarında imzaladıkları adi yazılı sözleşme ise kanunun aradığı resmi noter şekil şartına uymadığı için mutlak butlanla yani kökten geçersiz sayılır.
2. Müteahhit Taahhütlerine Uymadığında Hangi Sözleşme Esas Alınır?
İnşaat süresince bir uyuşmazlık çıktığında ve konu mahkemeye taşındığında, hakim tarafların kendi aralarında yaptıkları gizli sözleşmeyi şekil şartı yokluğu nedeniyle geçersiz kabul edecektir. Noterdeki resmi sözleşme ise muvazaa sebebiyle iptal edilebilecektir. Bu durumda malikler, müteahhidin kendi aralarındaki sözleşmede vaat ettiği lüks malzemeleri, cezai şartları veya ekstra kira yardımlarını yasal olarak talep edemez hale gelirler.
3. Gizli Sözleşmeler Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülebilir mi?
Müteahhit firma, noterde yapılan ve resmiyette payına düşen daireleri topraktan üçüncü şahıslara sattığında büyük bir kriz doğar. Malikler, "Müteahhitle kendi aramızda başka bir gizli anlaşma vardı, işi bitiremediği için bu satışlar geçersizdir" iddiasını, noterdeki resmi sözleşmeye güvenerek daire satın alan iyi niyetli üçüncü kişilere karşı hukuken ileri süremezler ve mülkiyet hakları tehlikeye girer.
4. Hak Kaybı Yaşamamak İçin Süreç Nasıl Yönetilmelidir?
Müteahhitle anlaşılan paylaşım oranları, teknik şartname detayları, inşaat süreleri ve cezai yaptırımlar ne ise, tek bir kelime dahi değiştirilmeksizin doğrudan noterdeki resmi sözleşme metnine yazılmalıdır. "Bunu aramızda hallederiz" denilen her muğlak madde, ileride mahkemede malikler aleyhine bir boşluğa dönüşür. Tüm süreç şeffaf, net ve yasalara uygun olarak tek bir resmi metinde toplanmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Noterde sadece imzaları onaylatmak sözleşmeyi geçerli kılar mı?
Hayır. Kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinin geçerli olması için noterin sadece imzaları onaylaması yeterli değildir; sözleşmenin noterde "düzenleme şeklinde" yani içeriğinin noter tarafından kaleme alınıp resmi kütüğe işlenmesi şarttır.
Müteahhit vergi kaçırmak için bedeli düşük göstermek isterse ne yapmalıyız?
Bu teklif kesinlikle reddedilmelidir. Sözleşmede inşaat bedelinin veya daire değerlerinin düşük gösterilmesi, yarın inşaat yarım kaldığında mahkemede talep edeceğiniz tazminat miktarlarının da o düşük resmi bedel üzerinden hesaplanması riskini doğurur.
Sözleşmeye sonradan ek madde (Zeyilname) yapmak için de notere gitmek gerekir mi?
Evet. Resmi şekilde yapılan bir sözleşmede sonradan yapılacak her türlü değişiklik, ek madde veya revizyon da asıl sözleşme gibi mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır, aksi takdirde yapılan değişiklikler geçersiz kalır.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.