Müteahhidin İşi Yarım Bırakması Riskine Karşı Sözleşmeye Konulacak Önleyici Maddeler

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GAYRIMENKUL HUKUKU

3 min read

Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinin en büyük kabusu, eski binaları yıkıldıktan sonra müteahhidin inşaatı yarıda bırakıp kaçmasıdır. Bu durum yaşandığında sorunları mahkemede çözmeye çalışmak yıllar süren davalara ve maddi yıkımlara yol açar. En doğru yaklaşım, risk henüz doğmadan önce sözleşme masasında sarsılmaz hukuki barikatlar kurmaktır. Doğru kurgulanmış bir kentsel dönüşüm sözleşmesi, müteahhidin işi yarım bırakma ihtimalini daha ilk günden sıfıra indirmeyi amaçlamalıdır.

İşte inşaat daha başlamadan önce sözleşme metnine mutlaka eklenmesi gereken önleyici hukuki maddeler:

1. Teminat Mektubunun Şartları ve Teslim Zamanı Nasıl Düzennelmeli?

Müteahhitten projenin toplam maliyetinin belirli bir oranında banka teminat mektubu veya teminat alınması ilk ve en önemli kuraldır. Ancak sadece "teminat mektubu verilecektir" ibaresi yetersizdir. Sözleşmeye bu mektubun kesin, süresiz ve ilk yazılı talepte nakde çevrilebilir nitelikte olduğu açıkça yazılmalıdır. Ayrıca müteahhidin bu mektubu veya teminatı kat maliklerine ya da idareye teslim etme zamanı, en geç inşaat ruhsatı alınmadan önce olarak belirlenmelidir.

2. Kademeli Arsa Payı Devri Maddesi Sözleşmeye Nasıl İşlenmeli?

Müteahhitlerin işin başında tüm arsa tapularını kendi üzerlerine istemeleri kesinlikle reddedilmelidir. Sözleşmeye, arsa paylarının inşaatın resmi ilerleme seviyelerine göre parça parça devredileceği bir şema işlenmelidir. Örneğin arsa payının belirli bir kısmı kaba inşaat bitiminde, bir kısmı ince işlerde devredilmeli; son kalan paylar ise Yapı Kullanma İzin Belgesi yani İskan alınana kadar maliklerin elinde veya idare kontrolünde teminat olarak tutulmalıdır.

3. All Risk İnşaat Sigortası Zorunluluğu Nasıl Kurgulanmalı?

İnşaat süresince yaşanabilecek yangın, çökme gibi hasarlar veya kazalar müteahhidin finansal olarak çökmesine ve işi yarım bırakmasına neden olabilir. Bu riski önlemek için sözleşmeye, müteahhidin inşaata başlamadan önce veya yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da diğer şartları sağlamak zorunda olduğu maddesi eklenmelidir. Sigorta poliçesinin kapsamı ve koşulları mevzuata uygun olarak belirlenmelidir.

4. Şirket Ortaklarının Şahsi Sorumluluğu Sözleşmeye Nasıl Bağlanmalı?

İnşaatı üstlenen şirket yarın iflas bayrağını çektiğinde limited veya anonim şirket zırhının arkasına saklanabilir. Sözleşmede paravan şirket riskini kırmak adına, yüklenici firmanın ortaklarının ve imza yetkililerinin isimleri sözleşme metnine şahsen dahil edilmelidir. Bu kişilerin, şirketin sözleşmeden doğan tüm mali ve yapım taahhütlerine karşı "Müteselsil Kefil" sıfatıyla şahsi mal varlıklarıyla da sorumlu oldukları maddesi metne nakşedilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit banka teminat mektubu veremiyorsa sözleşme imzalanmalı mı?

Banka teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası verilemiyorsa mali risk oldukça yüksektir. Ancak malikler yine de projeyi bu firmaya vermek istiyorsa, kademeli tapu devri oranları çok daha sıkı tutulmalı ve kaba inşaat tamamen bitene kadar müteahhide hak ettiğinden fazla tapu devredilmemelidir.

Kademeli tapu devrinde müteahhit payları kime satabilir?

Müteahhit inşaat aşamalarını tamamlayıp hak ettiği kademeli tapuları veya bağımsız bölümlerin satış iznini idareden aldıktan sonra bunları üçüncü kişilere satarak projeye finansman sağlayabilir. Burada önemli olan, müteahhidin henüz hak etmediği gelecekteki daireleri kafasına göre satmasını engelleyecek idari ve hukuki kontrol maddelerinin sözleşmede yer almasıdır.

İnşaat tamamlama sigortası primlerini kat malikleri mi öder?

Hayır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kentsel dönüşüm projesine ilişkin tüm sigorta, harç, vergi ve imalat giderleri müteahhit firmaya aittir. Kat maliklerinin payına imalat aşamasında ekstra bir mali külfet düşmeyeceği sözleşmede açıkça belirtilmeline özen gösterilmelidir.