Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakıp Kaçarsa Maliklerin Zararı Nasıl Giderilir?
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GAYRIMENKUL HUKUKU
2 min read
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalandıktan ve inşaat başladıktan sonra karşılaşılabilecek en ağır hukuki krizlerden biri müteahhidin işi terk etmesi veya tasfiyeye gitmesidir. İşin bu aşamaya gelmesi durumunda, sözleşmede yer alan "giderici ve telafi edici" maddelerin gücü devreye girer. Müteahhit şantiyeyi yarım bırakıp kaçtığında maliklerin zaman kaybetmeden hukuki kontrolü ele alması ve uğradıkları zararları en aza indirmesi gerekir.
İşte iş yarım kaldıktan sonra maliklerin zararını giderecek ve projenin tamamlanmasını sağlayacak yasal yollar:
1. Sözleşmenin Resen Feshi Süreci Nasıl İşletilir?
Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuşsa ve en hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu karar almışsa yasal fesih süreci başlatılabilir. Malikler idareye veya bakanlığa başvurarak inşai faaliyetin durduğunun tespitini isterler. Yapılan ihtarnameye rağmen müteahhit otuz gün içinde işe başlamazsa, sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır ve tapu sicilindeki şerhler terkin edilir.
2. Teminat Mektupları ve Güvenceler Nasıl Paraya Çevrilir?
Sözleşmenin başında müteahhitten alınan kesin ve süresiz banka teminat mektupları veya idareye verilen teminatlar, projenin sözleşme hükümlerine uygun tamamlanmaması durumunda derhal paraya çevrilir. Bu nakit kaynak, projenin veya yarım kalan yapım işinin tamamlanmasını üstlenecek olan yeni ilgili kuruma veya maliklerin anlaşacağı yeni bir yükleniciye aktarılarak imalatın durmaksızın devam etmesi sağlanır.
3. Mahkemeden Alınacak "Nama İfa Yetkisi" Nedir?
Malikler sözleşmeyi feshetmek yerine inşaatı aynen tamamlamak istiyorsa, mahkemeye başvurarak müteahhidin temerrüdü nedeniyle eksik işleri kendilerinin veya üçüncü bir kişinin tamamlaması için "nama ifa yetkisi" talep edebilirler. Mahkeme kararıyla alınan bu yetki sayesinde malikler, inşaatın tamamlanması için yapılan tüm masrafları ve harcamaları eski müteahhidin sözleşmedeki payına düşen daireleri satarak veya onun teminatlarından karşılayarak tahsil ederler.
4. Geriye Etkili Fesih mi İleriye Etkili Fesih mi Tercih Edilmeli?
Müteahhidin inşaatı yarıda bırakması halinde feshin niteliği çok önemlidir. Eğer inşaatın tamamlanma oranı çok düşükse (örneğin %20-30 seviyelerinde), geriye etkili fesih talep edilerek müteahhide verilmiş tüm haklar ve tapular geri alınır. Ancak inşaat büyük oranda tamamlanmışsa (örneğin %90 seviyesinde), ileriye etkili fesih yapılarak müteahhit o ana kadar yaptığı iş kadar pay alır, eksik kalan kısım için ise maliklere tazminat öder.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Müteahhit kaçtıktan sonra yaptığı masrafları maliklerden geri isteyebilir mi?
Sözleşmeniz resen feshedilmesi durumunda, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler ve ödemeler hakkında genel hukuk hükümleri uygulanır. Ancak müteahhit tarafından hak sahiplerine o güne kadar yapılmış olan kira yardımı ödemeleri hiçbir şekilde geri talep edilemez.
Yarım kalan inşaatı tamamlamak için başka bir müteahhitle hemen anlaşabilir miyiz?
Mevcut müteahhitle imzalanmış olan sözleşmeler resen feshedilmeden veya mahkeme kanalıyla hukuken sonlandırılmadan başka bir firma ile resmi olarak yeni bir inşaat sözleşmesi imzalanamaz. Öncelikle eski sözleşmenin tapu kaydındaki şerhlerinin terkin edilmesi gerekir.
Müteahhidin borçları yüzünden şantiyeye haciz gelebilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamında, kentsel dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar müteahhide devredilmiş olsa dahi, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar.
İletişim
0(544) 585 19 34
info@vikahukuk.com
Merdivenköy Mah., Fahrettin Kerim Gökay Cad. 11/8 Kadıköy/İstanbul
© 2026. Tüm yasal hakları Vika Hukuk Ofisi'ne aittir.